物件の選び方の基本
具体的に賃貸用の物件を購入する場合にはどのようにすればいいのでしょうか、物件の選び方の基本をマスターしましょう。
物件の選び方といっても、何に注目して選ぶかによってお買い得かどうかは追ってきます。
大家さん稼業を成功させるための優先順位をあげるとすれば、
1.利回り
2.立地
3.間取り
4.設備
5.構造および築年数
となります。
1.利回り
1.の利回りは、種々の条件から逆算します。
目安としては最低でも純利回りが年10％で回るものを選びたいところです。
ただ、こうした高利回りの物件というのは新築では難しいのが実情です。
掘り出し物にめぐり会う確率が高いのは、地方の中古物件や競売物件、所有者と債権者との合意に基づき売却する任意売却物件などになります。
2.立地
利回りが確認できたら2.の立地を確認します。
交通の便はいいのか、周辺環境はどのようになっているのかは必ずチェックする必要があります。
さらに、その地域の役所へ出向き、「人口動向」と「世帯動向」を調べます。
ここ数年、減少傾向が見られるのであれば地域的な問題が考えられます。
将来的に入居者がいなくなるようであれば、計算上の利回りがいくらよくても思うような賃料が得られないことになるからです。
3.間取り
3.の間取りの目安は、まず周辺環境と間取りがあっているかどうかです。
学生が多い地域のファミリータイプなどでは入居付けが難しくなってしまいます。
そして、たとえワンルームの物件であってもお風呂とトイレは別であるものがよく、部屋の占有面積は18平米以上のものにしておいたほうが無難でしょう。
一時期15平米程度の物件が多く建築されていましたが、現在は最低でも20平米前後の物件が多く新築されています。
だとすれば、少し広めというのがトレンドになっているわけですから、極端に占有面積が狭い物件は投資対象からはずしておくべきです。
4.設備
4.の設備のチェックポイントは水回り、洗濯置き場、床です。
水回りは現在のトレンドにあっているか、洗濯置き場は室内なのか室外なのか、床は畳なのかフローリングなのかを確認します。
人気があるのは、水まわりが今風で、室内の洗濯置き場でフローリングということになります。 リフォームが必要だと考えるならば、物件価格にリフォーム代を上乗せして利回りを計算して、最低でも10％以上の利回りが確保できるのかを見極めることが必要です。
5.構造および築年数
1.から4.がクリアできたら最後にに5.の構造および築年数を確認します。
マンションであれば、構造はRC鉄筋コンクリートのものがベストです。
コンクリートは50年程度経た状態が最も硬いといわれていますから、これなら築年数が30年であっても心配はありません。
